不動産と節税 1月1日以降に完成する建物の固定資産税対策
固定資産税は1月1日時点での土地や建物の所有者に対して課税される税金だ。建築中の建物については、1月1日時点で「建物が完成して、使用可能な状態にあるか」で課税されるかが判断される。この曖昧な定義がくせ者で、一般的には登記の新築日が1月1日以...
開発の手法
不動産と節税 不動産の購入 土地区画整理地内のマンション分譲
最近やたらとマニアックな法律に詳しくなっております。そのひとつが土地区画整理法。土地区画整理地内でマンション分譲をする時は、従前地の地目に気をつけないといけません。図を描こうと思ったけどものすごい複雑になってしまったので、その複雑な話を文章...
開発の手法 改正鉱業法の説明会にいってきたよ。
鉱業法が約60年ぶりに改正されて、去年の7/22に公布、今年の1/21に施行されました（公布時点では施行日は公布かから6ヶ月以内に…とされていたけど、ほんとに6ヶ月粘っての施行になったんですね）。で、改正鉱業法について説明会があるというので...
開発の手法 工業団地は特例の認定が断然お得。
さて、とある工業用地に企業を誘致しようとしていますが、土地もけっこう広いので、分割して売る方が現実的かなと思っております。で、分割して売る場合、工業用地（宅地）の周りにある緑地はどうやって分配するんだろう？その緑地は工業立地法で規定される...
不動産業の用語 農家であることはどうやって証明されるの？
農地法って、ほんと不可解だ。いや、他所の業界のルールをとやかく言えるほど建設不動産業界はクリーンじゃないけど、ていうかドロドロなんだろうけど、農地法もさぞかしドロドロなんだろうなと思うくらい運用のされかたが不可解だ。農地法3条の権利移転に端...
開発の手法 農地転用と地上げ屋2。
前回、農地を地上げしようとする時に、5条での許可が難しいときは農家自身が4条許可で転用したあとに、5条で所有権移転をする地上げのテクニック？の話をした。しかし農地の地上げには、更に面倒でエグいやり方があった。4条→5条で農転する方法は、とに...
開発の手法 農地転用と地上げ屋。
農地を農業以外（転用）の目的で買おうとするとき、農地法5条が適用されて、農業委員会の許可が必要になる。この手続きのことを僕らは「農転」とか「5条許可」とかって呼んでいる。農地法とか農振法 は、農地の乱開発を防ぐというのが根底にあるため、転用...
開発の手法 リノベーションの収支を考える。
リノベーションは儲かる。これで飯食ってる会社がある以上、それは間違いないはず。事業として販管費とか共通経費とか考え出すと難しくなるので、単純に一部屋をリノベーションするときの収支を考えてみる。まず再販価格、つまりリノベーションした後の価格に...
不動産の調査 分譲マンション用土地の価格査定。
分譲マンション向きの土地を見つけたら、とりあえず収支を概算するんだけど、その時の考え方をまとめてみる。土地価格と分譲価格の関係基本となる公式は（土地の一種単価＋建築単価）×1.4＝分譲単価。建築単価はだいたい坪70万くらいなので、例えば坪6...
不動産の管理 建設業ならではの社有不動産
我が社が保有する不動産は、なんでこんな土地を取得してしまったんだろうと思うようなものが非常に多い。古いファイルを紐解きながらその取得経緯を調べてみると、なるほど不動産を商品とする業界らしい理由で取得していた。そんな取得のエピソードをいくつか...
開発の手法 鉱物法改正の動き
年末くらいに新聞で見た話だけど、鉱物法の改正に向けた動きがあるらしい。その狙いはEEZ水域にあるメタンハイドレートみたいな資源の掘削等にも規制をかけたいということらしいけど、鉱物権の取得や従来通りの鉱物採掘に対する法制度も厳しくなるようだ。...
開発の手法 コンビニの地代相場はなぜ6％なのか。
不動産評価の本を読んでいて、土地建物一体で賃借する時に、土地部分の賃料を合理的に見積もる方法として、「相当の地代」という概念が出て来て、これがなかなか興味深かった。
「相当の地代」というのは、土地の時価(公示価格)の約6%だそうだ。そういえ...
不動産業の用語 不動産投資とREITについて。
春から働く会社の面接で「不動産流動化とか興味あります」と言った矢先にJ-REITも破綻してしまい（というかその頃から既にヤバかったんだとは思うけど）、結局不動産流動化って何だったのか少し勉強しました。これと前の金融危機おぼえがきによって、...