土地区画整理地内のマンション分譲

最近やたらとマニアックな法律に詳しくなっております。そのひとつが土地区画整理法。土地区画整理地内でマンション分譲をする時は、従前地の地目に気をつけないといけません。図を描こうと思ったけどものすごい複雑になってしまったので、その複雑な話を文章でタラタラ書いていきます。

 

土地区画整理地内で土地を売買する場合、割り当てられた仮換地を対象に当事者は売買するわけですが、仮換地は仮であって、区画整理事業が完了して換地処分されるまでは、間違いなくその仮換地が権利者の土地になるとは限りません。まあ当事者もそれは了承の上で売買をするんですが、売買の対象はあくまで従前地であり、買主は従前地の所有権と仮換地の使用収益権を買うことになります。

 

仮換地がきれいに宅地になっていても、従前地の地目が農地であれば農地転用許可(届出)が必要です。この農転が曲者で、仮換地上でマンション分譲や戸建分譲をしようとすると、再販する時に再び農転が必要になります。じゃあ土地を買った段階で地目変更をすればいいじゃないかと思うのですが、区画整理事業中は、基本的に地目変更登記は受け付けられないことになっています。

 

そんなことを言ってたら区画整理してる間は全然街が発展しないじゃないかということで、実務上は受け付けてもらえます。(この実務手続きのことを僕は”名古屋ルール”と聞きましたが、ネットを検索してみると、割と全国的に受け入れられているようです。この辺り、地域によって運用に振れ幅があるところで、注意が必要です。というか、区画整理事業は宅地の利用増進が目的なのだから、利用増進できるよう法務局が軟化する方向でルールを統一してほしいです。)

 

地目は、現況の利用状況によって法務局に判断されます。整理地内で地目変更を行う場合、仮換地の現況ではなく、従前地の現況を判断されます。このとき従前地が他の人の仮換地になっていて、既に家が建っていたりすれば地目は宅地に変更されますが、更地のままだと地目は変わりません。更地は「宅地」や「雑種地」のような利用状況が把握できないから、だそうです。

 

そこで次なる手段として、土地区画整理事業の施行者に「従前地の現況証明」を発行してもらいます。施行者が従前地の現況を認定してもらい、それを根拠にして地目を変更しようというわけです。それでも地目変更できなければ、おそらくお手上げです。諦めて分譲戸数分の農転をするしか無いです。

 

うーん、この件は行政間の運用方法の連携不足に民間が泣かされているという印象を受けます。少なくとも名古屋は、弊害が少ない地域みたいですけど。