NPVで考える不動産投資評価(試案)

不動産投資を行う時に、投資評価の手法のひとつとしてNPV法というものがあります。ふわっと説明すると、投資によって収益が得られるといっても、その投資資金を調達するにはコスト(金利)がかかるので、将来の収益は調達コスト分を考慮して現在の価値に割り引いて考えましょうという現在価値(PV)という考え方がまずあります。それで、将来得られる収益の現在価値の合計(ネットPV=NPV)から投資額を差し引いて、プラスが大きいほど投資の価値がある、という評価方法です。※素人の私がもっと素人な人に伝えるためのユルユルな説明ですので、正確な把握は別サイトでご理解ください。

 

さて、最近ある土地に何を作ったら投資効果が高いか?というシミュレーションをする仕事があったので、これはNPVってヤツじゃないのか?と思い、試しに計算してみました。諸条件はブログ用に変えたものですが、それなりに常識的な数字を当てはめています。

NPVシミュレーション Sheet1

賃貸マンションを建てた場合、将来的には収益物件として還元利回り6.0%で売却することとし、駐車場にした場合、解体費は考慮せず近隣相場価格の坪200万で売却することとします。ここで、5年後、10年後、15年後に売却した時のNPVをそれぞれ計算してみます。

NPVシミュレーション Sheet2 pdf 1 ページ

割引率というのが、将来の収益を現在価値に割り引く時に考慮される調達コストです。割引率2%で計算すると、タワーパーキング以外は、どれも投資効果があって、賃貸マンションを建てるのが一番投資効果が高いことがわかります。また、賃貸マンションは長期運用する方が投資効果が高いのに対して、駐車場は短期で売却しないと投資効果が低くなります。

 

とはいうものの、賃貸マンションは初期投資額が大きく、ハイリスクハイリターンです。何も建築せず平置き駐車場として利用していてもそれなりに投資効果が高いので、短期の転売を目論むのもローリスクで良さそうです。…というようなことをNPV法では評価できるんだと思います。あまり近しい人でこういうことに詳しい人がいないので、正直よくわかってません。

 

さて、NPV法で評価してみようというときに一番の曲者は割引率をいくつに設定するかということだと思います。ネットで検索すると割引率には資本コストを当てはめるというようなことが書いてありますが、素人が計算しても納得感の薄い数字にしかならないので、僕もここでつまずきました。結局、僕は経理の人に当社の資本コストを教えてもらって計算したのでした。

 

割引率がちょっと違うだけで全然結果が変わってくるので、この評価方法だけで判断するのも危険で、今の僕には全然使いこなせないというのが率直な感想なのです。とはいえ、金融会計に強い人は賃料相場や建築価格の査定には弱いので、タッグを組める人が身近にいればこうした評価方法の説得力も増してくるんだと思います。あ、そうやってタッグを組んで仕事をしてるのがきっとAMって言われる人たちなんでしょうね。

 

【NPVとか割引率とかが詳しく解説されているサイト】