リノベーションの収支を考える。

リノベーションは儲かる。これで飯食ってる会社がある以上、それは間違いないはず。事業として販管費とか共通経費とか考え出すと難しくなるので、単純に一部屋をリノベーションするときの収支を考えてみる。

まず再販価格、つまりリノベーションした後の価格について。これまで仕事で関わってきた感覚的に、新築分譲マンションより1000万安い、が値段の上限だと思う。エリアにもよるけど総額だと2500万まで、坪100万までに感じる。

次に仕入価格について。基本的に築年数が古いほど価格は安くなるけど、そうはいっても坪60万を割る物件はそう無い。旧耐震だと坪50万も割る物件もあるけど、このご時世では再販できるのかという不安が残る。坪60万を割って買えるのが理想的で、物件個々の特性によっては買い上がってもいいかな、という感じ。

最後に工事費について。リノベーション費用は内容によって300万~1000万くらいかかる。ざっくりと坪20万程度じゃないかと思っている。また、再販するまで自社でホールドする期間にかかる金利や税金、管理費なんかも見込まなきゃいけない。

そんなわけで、こんな公式を考えてみる。
(仕入価格+リノベ費:坪20)×1.4=再販価格
これは分譲マンションの土地価格を考える時と同じだ。うん、この式に当てはまりそうなら買いだと思う。
例えば坪50万25坪の3LDK物件を仕入れる場合だとこんな感じ。
(50万×25坪+20万×25坪)×1.4=2380万円(坪98万)
これでも最近の新築マンションはだいぶ値下がりしているので、再販が厳しいかもしれない。

ということで、リノベーション事業はいかに安く仕入れて、工事のコストパフォーマンスを上げて、短期間で再販できるかが大事なんだなということがよく分かった。