中古マンションを買う時に気をつけていること。

新築に対する中古マンションのメリットとして、既に完成した物件なので現状をしっかりチェックできるということがある。僕のチェックはリフォームを前提としているので、クロスの汚れとかは気にして無くて、どんなリフォームが可能か、不可能かという点に重きを置いている。現地で調べることと、仲介を通じて調べてもらうことをまとめた。

外観・共用部

  • 外壁の仕上げと状態。
  • ゴミ集積場は清掃されているか。小屋になっていると尚良し。
  • 集合ポストにチラシは散乱してないか。掲示板に苦情の張り紙がないか。
  • 場内駐輪場は整頓されているか。
  • 場内駐車場の空き、平置きか機械式か、ハイエースクラスも入るか。
  • 集合玄関のオートロック、防犯カメラの有無。
  • 事務所使用している部屋の有無。
  • エレベータの基数、停止階か否か。
  • 共用廊下の仕上げ。

外観の仕上げがタイル張りで立派に見えるなら、しっかりリフォームして売った方がいいかなと思ったり、吹き付け塗装ならあまりお金をかけない方がいいかなと思ったりするけど、個人で買うときはあまり関係無いかも。共用部はマンションの管理状態や居住者の雰囲気を知るための項目が割と多い。場内駐車場が無ければ近隣の月極駐車場を探す必要があるし、防犯面に劣るならホームセキュリティで補うことを再販に向けて頭に入れておく。

専用共用部

  • インターホンはカメラ付か。他でカメラ付に変えている部屋はあるか。
  • 扉は二重鍵か。玄関にアルコーブがあるか。
  • バルコニーの仕上げ。
  • 窓サッシの状態。クレセントの変更はできるか。
  • その他専用共用部の有無。トランクルーム、ルーフバルコニー、専用庭など。

インターホンや玄関鍵は物件によっては変えられない時もあるので、管理会社に確認する方が確実。簡易チェック方法として、他の部屋で変えている部屋があればたぶん大丈夫だろうという見方をする。窓やサッシは基本的に共用部なので交換することはできないが、「窓の鍵は専有部とする」と書いてある管理規約を見たことがあったので、変えられるケースもある。

専有部

  • 電気の契約アンペア数。容量を増やすことはできるか。
  • 給湯器の方式と位置。
  • 空調スリーブの位置。スリーブ穴を新設することはできるか。
  • リビングからの眺望阻害物の有無。前面建物、電線電柱など。
  • 埋込配線、配管が無いか。

給湯器の位置は基本的に動かせない。配管がコンクリートの中に埋まっていると交換が割高になるし、追い炊き機能付きのものと交換できない場合もある。配管が通ってると思われる床を叩いてみて空洞音がしなかったら要確認。埋込配線も同じで、叩いて空洞音のしない壁にあるコンセントは配線が壁の中に埋まっているので交換したり増設したりはできない。空調スリーブは部屋数に対して足りなくて、スリーブ穴も新設できないことの方が多い。時間をかけて交渉すればできるかもしれない。

管理規約など

  • 修繕履歴、長期修繕計画はあるか。最近の大規模修繕工事の時期と内容。
  • ペット飼育に関する規約の有無。
  • フローリング材の制限に関する規約の有無。
  • リフォーム工事をする際の申請手続きについて。

これまでの各項目にしても、結局管理会社に確認しなきゃいけないことが結構あるので、現地調査が終わった段階で気になったことをまとめて仲介経由で管理会社に確認してもらう。これだけ調べて何もかも問題なしということはあまり無いけど、あとは何処まで許容できるかの問題だ。