中古マンション市場にみる新築マンションの資産価値の変化。

分譲マンションの中古坪単価(新築年別)

実家でまったりしながら今年投げっぱなしになっていたことを整理しています。今日は経年変化とマンションの資産価値の関係についてです。新築マンションは1年目にいきなり価値が1割減とか、10年経つと価値がどれぐらいになってるとか、諸説を色々聞きますが、データで説明されることはまずありません。そこで、中古マンションの取引価格を新築年別に分析することで、資産価値の変化を考察してみました。あらかじめお断りしておくと、これは名古屋における分析で、環境が大きく異なる関東圏で同じことがいえるとは限りません。

中古マンション価格は築年数による相場価格の影響を大きく受ける。

グラフの赤い線が新築年別の中古マンション取引坪単価です。新築後まもなく価格はぐっと下がり、築7~8年くらいで少し緩やかになって、築20年くらいでやや落ち着き、築30年くらいでまた下がり幅が大きくなり、築40年くらいでおそらく最低価格帯に落ち着いています。このグラフの傾きは、これまで話に聞いていたとおりの結果です。ここに東京カンテイの2009年のレポートで明らかにされている新築時の分譲坪単価を青い線で重ねてみると、中古マンションの価格は新築時の価格がいくらだろうと、築○年のマンションという価値基準でだいたい決まっていることがわかります。築後まもないマンションは価格が乱高下していますが、これは取引件数が少ないことと新築時の価格や需給バランスにひっぱられているのでは無いかと思います。

中古マンションの相場価格はここ数年大きく変化していない。

先述のとおり、築浅のマンションは取引事例も少ないため中古マンション相場で価値の目減りを考察するのは難しいと思いました。一方で築7〜8年以降の相場価格は2009、2010、2011年と単年度ごとの平均を比較しても大きな違いはありませんでした。当然立地などの個別条件で取引価格は左右されるので、築10年経った2002年のマンション取引価格が坪100万だからといって、どのマンションも10年で坪100万になるとはいえませんが、築7〜8年くらい経てば、築年数でマンションの価値はだいたい固定化されるといえます。新築マンションを買うときに、同等の立地での築10年経ったマンションの取引事例を調べれば、だいたい10年後には価値がこれぐらいになると予測は立てられるんじゃないかな、というのが僕なりの結論です。

 

このグラフを作ってみて、バブル終盤のマンションはホント異常に高騰していて、それが今の取引価格には全く反映されていないことにびっくりしました。90年前半のマンションは取引件数が極端に少ないですが、こんな値段にしかならないとわかれば、そりゃ売りたくなくなるだろうなと思います。名古屋はここ最近まで新築マンション価格が上昇し続けていましたが、これらのマンションも10年後には中古相場と開きがありすぎて、なかなか中古市場に出てこないことになるのかもしれません。

<参考サイト>

東京カンテイ|Kantei eye 59(マンション価格の年収倍率/三大都市圏マンション価格インデックス ほか)