賃貸アパート・マンションによる相続税評価の圧縮

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相続税対策として賃貸アパートを建てるという話をよく聞くが、アレはどういう意味があるのか、ということを少し整理する。

基本的に土地や建物を買うと、買った価格よりも相続税評価額は低くなる。だいたい土地で80%、建物で60%くらいになる。そしてその土地や建物を人に貸すと、更にその評価額は低くなる。加えて、一定用途の一定面積までの宅地ならば評価額が50%減とか80%減とかいう特例制度があるため、上の例では、1億円で買った土地の評価は3,600万にまで減っている。このように、現金を土地建物に変えて貸すことで、大幅に相続税評価を圧縮できることは、間違いない。

次に、借金をしてアパートを建てると更に効果的だということについて。5,000万円の借入をして、手元に5,000万円の現金を残して1億円でアパートを建てる時と、1.5億円フルに使ってアパートを建てる時とで、相続税評価額の違いを比べてみる。

手元に5,000万円を残して、1億円でアパートを建てた場合、5,000万の負債は現金と相殺されるだけなので、相続税評価額は借金をしなかった時と変わらない。一方、1.5億円フルに使ってアパートを建てると、借金をしていない時よりも相続税評価額が下がっている。つまり借入金は建物など現金以外の資産に変えていかないと、相続税評価を圧縮する効果はない。

相続税評価を圧縮するという点においては、賃貸アパマンを建てることは非常に有効である。しかし実際に相続が発生した際に、遺産分割することが難しく、納税資金を相続財産以外から用意しなければいけないというデメリットがある。