春から働く会社の面接で「不動産流動化とか興味あります」と言った矢先にJ-REITも破綻してしまい（というかその頃から既にヤバかったんだとは思うけど）、結局不動産流動化って何だったのか少し勉強しました。これと前の金融危機おぼえがきによって、ようやくサブプライム→投資銀行終了→不動産終了の流れが掴めてきた気がする。間違って理解してるところがあったら誰か教えてください。
□参考サイト
・J-REITとは？ – JAPAN-REIT
□不動産投資という投資方法
不動産への投資っていうのは、まずマンションとかを買って人に貸す（つまり自分は大家さんになる）。それで定期的に入ってくる家賃収入や、不動産価値が上がったときに売ることで得られる売却益で、お金を増やしていく。
投資によって得られる利益は2種類あって、ひとつは売買によって得られる利益（キャピタルゲイン）で、売却益がこれに相当する。もうひとつは保有し続けることで得られる利益（インカムゲイン）で、家賃収入がこれにあたる。
□不動産投資のいいところ、悪いところ
不動産投資は家賃収入によって毎月安定した収入が見込め、また株みたいに一朝一夕で価値が変動したりしない。預金よりリスキーだけど、株ほどじゃないということで、ミドルリスクミドルリターンと言われる。そんなわけで、長期保有型の投資に向いている。
一方で、不動産を買うための元金がそれなりに必要なことや、売ろうと思っても買手が見つからないとなかなか現金化できないのが悪いところ。そうやって株みたいにホイホイ売り買いができないことから、不動産投資は流動性が低いと言われていた。
□不動産の証券化とREIT
不動産の流動性を高めるために、不動産は証券化されるようになった。そして不動産を証券にするために作られたのが、REIT（Real Estate Investiment Trust：不動産投資信託）と呼ばれる会社だ。
REITはまず証券を発行して投資家からお金を借りる。それで集まったお金で不動産を買って、家賃収入や売却で得た利益を証券の量に応じて投資家たちに分配する。投資家たちは不動産を直接保有しないまま、証券という形で間接的に不動産へ投資することができるようになった。
□不動産の証券化と投資家
投資家にとってみると、証券化によるメリットは大きく2つある。1つは投資を始める元金がぐっと下がったこと。これによって小口の投資家の参入が増え、大口の投資家も別々の不動産に分散して投資することでリスクを減らすことができるようになった。もう1つのメリットは、証券は株みたいに売買しやすいのですぐに現金化しやすくなったことだ。
一方で、これまでは投資家自身が不動産を保有することで、不動産の運用に介入することは簡単にできたけれど、証券化されたことによって投資家自身が運用に介入できる機会は減った。ただ、自分で運用しなきゃいけない面倒臭さは不動産投資のデメリットともいえるので、これをメリットととるかデメリットととるかは人次第だろう。
□REITと投資家
REITには利益の9割以上を投資家に分配すれば税制優遇されるというシステムがある。これによって、REITへ投資すると比較的高い配当が得られやすいことから、ますます不動産投資にお金が集まり、市場は活発になった。
しかし利益の9割も持って行かれると、会社として成り立たないはずである。REITがそれでも大丈夫なのは、役員しかいない（役員しか置いてはいけない）ペーパーカンパニーだからだ。REITはお金を集めて不動産を買って分配金を支払うことしかしちゃ駄目と、だから役員しか置いちゃだめって法律で決まっているらしい。
そういうわけで、REIT自身は不動産の運用はしていない。実際に運用しているのはREITと手を組んでいる資産運用会社（PM：プロパティマネジメント）であり、この会社こそが、不動産投資によって利益を得られるかどうかの命運を握っている。
□REITの弱点
REITは利益の9割以上を持って行かれるから、当然REIT自身はお金を大して持っていない（「内部保有が無い」というらしい）。そんなわけで、常に誰かからお金を借りて、別の誰かに借りたお金を返す作業をくり返している。そこで急にお金を貸してくれる人がいなくなったら、直ちにゲームオーバー。そしてこれまでお金を貸してくれていた銀行が急にそっぽ向き始めたので、REITはいよいよ死にそうになっているらしい（既に1社死んだ）。
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