不動産のこと 1月1日以降に完成する建物の固定資産税対策
固定資産税は1月1日時点での土地や建物の所有者に対して課税される税金だ。建築中の建物については、1月1日時点で「建物が完成して、使用可能な状態にあるか」で課税されるかが判断される。この曖昧な定義がくせ者で、一般的には登記の新築日が1月1日以...
不動産のこと
不動産のこと 不動産のこと 広島市のサ付き住宅の傾向と分析
サ付き住宅ことサービス付き高齢者向け住宅の相談が度々あるので、市内の登録サ付き住宅の広さや家賃について、現状を調べてみた。補助金をもらってサ付き住宅を建てるためには一定基準を満たしてサ付き住宅情報提供システムに登録する必要がある。広島市内に...
不動産のこと 賃貸アパート・マンションによる相続税評価の圧縮
相続税対策として賃貸アパートを建てるという話をよく聞くが、アレはどういう意味があるのか、ということを少し整理する。基本的に土地や建物を買うと、買った価格よりも相続税評価額は低くなる。だいたい土地で80%、建物で60%くらいになる。そしてその...
不動産のこと 土地区画整理地内のマンション分譲
最近やたらとマニアックな法律に詳しくなっております。そのひとつが土地区画整理法。土地区画整理地内でマンション分譲をする時は、従前地の地目に気をつけないといけません。図を描こうと思ったけどものすごい複雑になってしまったので、その複雑な話を文章...
不動産のこと NPVで考える不動産投資評価（試案）
不動産投資を行う時に、投資評価の手法のひとつとしてNPV法というものがあります。ふわっと説明すると、投資によって収益が得られるといっても、その投資資金を調達するにはコスト（金利）がかかるので、将来の収益は調達コスト分を考慮して現在の価値に割...
不動産のこと 名古屋のシェアハウスは個人主体のシェアが活発な気がする。
コミュニティというか、共に暮らすということに興味を持って、実際にシェアハウスしてみようかと思ったけれど、ちょうどいい物件がない。名古屋のシェアハウス事情についてさらっと調べたことをまとめてみます。法人が運営するシェアハウスはあまり多くないの...
不動産のこと 続・法人格を有する町内会について
前回のお話で、住民でないから加入を拒まれる町内会に対して、共有施設の保証金を支払うことには違和感がある、ということを書きましたが、その後もう一度整理して、会社のコンプライアンス部に相談して、モヤモヤは解消されました。 住宅団地の土地所有者が...
不動産のこと 住宅団地分譲と法人化町内会の微妙な関係
戸建分譲地の一画を販売していくにあたって、重要事項説明や売買契約書をまとめていたら、町内会と上手に関係を引き継いでいく部分を契約条件に含めるのが、けっこう難しい事に気づきました。 町内会（自治会）は「権利能力なき社団」と位置づけられています...
不動産のこと 名古屋のマンションブランド図鑑
ちょっとこう自由研究的に名古屋の新築マンションを網羅的に調べていたんですが、マンションブランドの名前とデベロッパーの名前を一致させたいと思いまして、一通り調べてみました。結構いろいろありました。以下、順不同です。名古屋でも全国的にもけっこう...
不動産のこと 法改正で重要事項説明の項目が増えたよ。
宅建の研修会に行ってきたら、知らない間に重要事項説明に新しい項目が増えていました。 去年の12/27に「津波防災地域づくりに関する法律」が施行されたそうで、それに伴って、重要事項説明において「当該地が津波災害警戒区域か否か」を明示することが...
不動産のこと 改正鉱業法の説明会にいってきたよ。
鉱業法が約60年ぶりに改正されて、去年の7/22に公布、今年の1/21に施行されました（公布時点では施行日は公布かから6ヶ月以内に…とされていたけど、ほんとに6ヶ月粘っての施行になったんですね）。で、改正鉱業法について説明会があるというので...
不動産のこと 工業団地は特例の認定が断然お得。
さて、とある工業用地に企業を誘致しようとしていますが、土地もけっこう広いので、分割して売る方が現実的かなと思っております。で、分割して売る場合、工業用地（宅地）の周りにある緑地はどうやって分配するんだろう？その緑地は工業立地法で規定される緑...
不動産のこと マンション管理の「第三者方式」に関するニュースのまとめ。
マンションの管理に関する意思決定を区分所有者ではない「第三者」が行うという「第三者管理方式」について、国交省で検討が行われています。定期的にニュースにはなっているものの、なんだかちっとも制度化が進まないので、ここ最近の動きを整理してみました...
不動産のこと 本業のタイプ別にみるリノベーション仲介業者の特徴
リノベーション仲介の仕組みを考えると、「不動産業者系」と「リフォーム業者系」の2タイプの仲介業者があるように思います。両者の違いとメリット・デメリットを整理してみました。 不動産業者系のリノベーション仲介業者もともと不動産仲介業をしていてリ...
不動産のこと リフォームローンのメリット・デメリット
「リフォームローンは金利が高いから、できれば住宅ローンの借入額にリフォーム費用を組込んだ方がいい」という話を聞きます。だけどよく考えてみると、借入期間の長い住宅ローンにリフォーム費用を組込むことで、返済する金利は割高になるんじゃないかなと思...
不動産のこと 中古マンション売買における瑕疵担保責任に対する安心の価値
宅建業者が中古マンションを購入して、リフォーム（リノベーション）した上で再販する場合、一旦保有することにより税金や金利負担等が上乗せされるので割高なようにみえます。しかし、業者が売主になると宅建業法上の瑕疵担保責任を業者が負うことになるため...
不動産のこと 中古マンション市場にみる新築マンションの資産価値の変化。
実家でまったりしながら今年投げっぱなしになっていたことを整理しています。今日は経年変化とマンションの資産価値の関係についてです。新築マンションは1年目にいきなり価値が1割減とか、10年経つと価値がどれぐらいになってるとか、諸説を色々聞きます...
不動産のこと 一次取得者という購入者像
住宅を売る時のターゲット区分に「一次取得者」と「二次取得者」という考え方があります。ググってみてもちゃんとした定義があるわけではないですが、この業界では常識的な用語として使われています。いくらか検索してみた結果、おそらくですが、一次取得者は...
不動産のこと 国交省のマンション政策ページ。
国交省HPはサブフォルダまできちんとインデックスページを用意していただきたい。マンション改修について調べる必要があったので、そういえばそんなマニュアルを国交省が用意していた気がすると検索してみたら、たしかにあるんだけど、章ごとにPDFが分か...
不動産のこと 不動産取引事例が公開されることに対する心配。
不動産データ会社のアトラクターズ・ラボがなかなか一般には調べにくいマンションの取引事例を公開するサービスを始めた。マンション購入なら住まいサーフィン|マンション購入のための掲示板や評価や物 件情報が満載の住まいサーフィンです中古マンション時...