地震による建物被害で入居者等に被害が及んだ時、ビルオーナーは「（土地）工作物責任」を問われる可能性がある。
建物の崩壊など工作物に起因する事故につき，工作物の設置または保存に瑕疵（かし）がある場合に成立する特別の賠償責任(民法717条)。ここに瑕疵とは，工作物が通常備えるべき安全な性状や設備に欠ける場合を指し，過失の存在を要しない。この責任を第1次的に負担するのは工作物の賃借人など占有者であるが，占有者は無過失を立証すれば免責され，この場合には，所有者が責任を負う。つまり，瑕疵がある以上，所有者は自己に過失がなくても責任を負わねばならず，その責任は一種の無過失責任である。
設置に瑕疵があったかどうかは、旧耐震基準に適合していれば設置の瑕疵は無いといわれている。検査済証があれば遵法性を証明できるが、検査済証が無い場合、当時の建築基準法に適合していることを証明することは難しい。建物を調査して鉄筋量が不足しているとか、当時の施工に瑕疵が認められるような箇所が出てくれば、設置に瑕疵があったということで、これは無過失責任であるから、オーナーの工作物責任は免れない。
では保存の瑕疵はどうかというと、上記同様、球体新基準に適合していれば保存の瑕疵も無いといわれている。耐震診断をして、耐震性が低いことがわかっていながら耐震化を行わなかった場合、あるいは耐震診断さえ行わなかった場合（「耐震性が低いことをわかっていながら」と言われるのを回避するためにこういう態度をとる）、それが直ちに保存の瑕疵に当たるという判例等は無い。
また、工作物責任は瑕疵と被害に因果関係があることが問われる。阪神大震災における判例では、設置の瑕疵と自然災害による競合から、オーナー責任はその5割を控除された。また仙台地裁の判例では、震度6以上の地震被害は不可抗力であり損害賠償責任を免れるという「震度5・6基準」と呼ばれるようになる見解から、工作物責任を否定したケースもある。
耐震改修促進法において、多数の者が利用する一定規模以上の建物（特定建築物）については、耐震化を努力義務とされている。また昨今の時代背景も鑑みて、旧耐震基準の建物の耐震化をしなかったことで保存の瑕疵があると判されることは十分考えられるという意見もある。とはいえ現状の判例等からはどうしないと危ないとか、どうすれば責任から免れられるといったことがはっきりしていないため、最終的にはオーナーの良識に任せるしかないという歯切れの悪い結論になる。
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