コンビニの地代相場はなぜ6％なのか。

不動産評価の本を読んでいて、土地建物一体で賃借する時に、土地部分の賃料を合理的に見積もる方法として、「相当の地代」という概念が出て来て、これがなかなか興味深かった。
「相当の地代」というのは、土地の時価(公示価格)の約6%だそうだ。そういえば先日コンビニの人と話してた時に、借地するときはだいたい路線価の5～6%が賃料のベースになるって話してたことを思い出した。これは何か関連があるに違いないと思ってもう少し調べてみた。
借地をする時に、借地権を設定させてもらう対価として賃料のほかに権利金を支払う慣行のある地域があるらしい。(路線価図における借地権割合が30%以上だと権利金を支払う地域らしい)。権利金を貰ったらそのお金は課税対象になるんだけど、例えばグループ会社間の賃貸借で課税逃れをするためにわざと権利金を払わずに借地の契約を結ぶ場合がある。その場合は認定課税といって、権利金が発生したとみなして税金をとられるそうだ。
とはいえ、権利金の授受が無いと常に認定課税されてしまうかというと当然そんなこともなく、相当の地代を払っていれば権利金を払わない借地契約でも認定課税は発生しないのだ。
話をコンビニに戻して想像するに、詳しく契約内容を覚えてないけど、コンビニの借地契約は原則権利金を払わない内容になってるんじゃないだろうか。その場合下手に安い賃料で借地すると地主に認定課税が発生して関係がこじれてしまう。そうしたリスクの回避と用地担当者の初期賃料査定のし易さ、地代管理の単純化を意図して賃料ベースを路線価の5～6%ってことにしてるんじゃないだろうか。また今度コンビニの人と会うときに聞いてみよう。