不動産のこと 工業団地は特例の認定が断然お得。
さて、とある工業用地に企業を誘致しようとしていますが、土地もけっこう広いので、分割して売る方が現実的かなと思っております。で、分割して売る場合、工業用地（宅地）の周りにある緑地はどうやって分配するんだろう？その緑地は工業立地法で規定される緑...
不動産のこと 不動産のこと マンション管理の「第三者方式」に関するニュースのまとめ。
マンションの管理に関する意思決定を区分所有者ではない「第三者」が行うという「第三者管理方式」について、国交省で検討が行われています。定期的にニュースにはなっているものの、なんだかちっとも制度化が進まないので、ここ最近の動きを整理してみました...
日記、雑感 東海地震の確率を思うと思考停止してしまう。
最近まじめにマンションの建て替えに興味を持って色々調べているのですが、周辺領域を巻き込んで問題が複合的で複雑で、まったく整理できていません。ま、1棟建替えるのに下手すれば15年とかかかっちゃうのでそんな一朝一夕で論点を整理できてたら今頃建て...
不動産のこと 本業のタイプ別にみるリノベーション仲介業者の特徴
リノベーション仲介の仕組みを考えると、「不動産業者系」と「リフォーム業者系」の2タイプの仲介業者があるように思います。両者の違いとメリット・デメリットを整理してみました。 不動産業者系のリノベーション仲介業者 もともと不動産仲介業をして...
不動産のこと リフォームローンのメリット・デメリット
「リフォームローンは金利が高いから、できれば住宅ローンの借入額にリフォーム費用を組込んだ方がいい」という話を聞きます。だけどよく考えてみると、借入期間の長い住宅ローンにリフォーム費用を組込むことで、返済する金利は割高になるんじゃないかなと思...
不動産のこと 中古マンション売買における瑕疵担保責任に対する安心の価値
宅建業者が中古マンションを購入して、リフォーム（リノベーション）した上で再販する場合、一旦保有することにより税金や金利負担等が上乗せされるので割高なようにみえます。しかし、業者が売主になると宅建業法上の瑕疵担保責任を業者が負うことになるため...
不動産のこと 中古マンション市場にみる新築マンションの資産価値の変化。
実家でまったりしながら今年投げっぱなしになっていたことを整理しています。今日は経年変化とマンションの資産価値の関係についてです。新築マンションは1年目にいきなり価値が1割減とか、10年経つと価値がどれぐらいになってるとか、諸説を色々聞きます...
日記、雑感 お仕事で振り返る2011年
2011年もあとわずか。入社3年目の今年は色々な仕事に関わることができたので、そんな関わったお仕事で1年を振り返ってみます。 リノベーションマンションの販売 今年はマンションの販売という、全く知識も経験も無いことからのスタートでした。マンシ...
不動産のこと 一次取得者という購入者像
住宅を売る時のターゲット区分に「一次取得者」と「二次取得者」という考え方があります。ググってみてもちゃんとした定義があるわけではないですが、この業界では常識的な用語として使われています。いくらか検索してみた結果、おそらくですが、一次取得者は...
不動産のこと 国交省のマンション政策ページ。
国交省HPはサブフォルダまできちんとインデックスページを用意していただきたい。マンション改修について調べる必要があったので、そういえばそんなマニュアルを国交省が用意していた気がすると検索してみたら、たしかにあるんだけど、章ごとにPDFが分か...
不動産のこと 不動産取引事例が公開されることに対する心配。
不動産データ会社のアトラクターズ・ラボがなかなか一般には調べにくいマンションの取引事例を公開するサービスを始めた。マンション購入なら住まいサーフィン|マンション購入のための掲示板や評価や物 件情報が満載の住まいサーフィンです中古マンション時...
不動産のこと 農家であることはどうやって証明されるの？
農地法って、ほんと不可解だ。いや、他所の業界のルールをとやかく言えるほど建設不動産業界はクリーンじゃないけど、ていうかドロドロなんだろうけど、農地法もさぞかしドロドロなんだろうなと思うくらい運用のされかたが不可解だ。農地法3条の権利移転に端...
仕事のこと 宅建に合格した後に待ち受ける主任者証交付までの手続きについて。
宅建に合格してから早1年が経とうとするなか、会社がお金を出すから主任者証の交付を受けなさいということになった。そんなわけで、今年度最終回の実務者講習を滑り込みで受けて、資格登録の要件はとりあえず満たすことができた。しかしながらこれからの手続...
調べたこと 『iTunesはシンクサービスからプロバイダデータを読み込めませんでした。』の原因と対処法。
iTunesにiPhoneをつなげていると、定期的にこのエラーが出るようになった。原因も対処法もよくわからず、ググってもなかなか根本解決に至らなかった。 ところが、今日になって原因と対処法が一気に解決した。同じメッセージでも原因が違うことが...
不動産のこと 不動産の調査に便利なWEBサービス
土地の調査をする時によく使ってるサイトを集めました。ちょっと土地のこと調べてと言われたら、以下のサイトをぐるっとまわれば調べて欲しいことはおおかた収集できると思います。色々な地図を見るサイト電子国土ポータル・・・電子化された地図や空中写真が...
不動産のこと 境界確認で用意するもの。
先日、地籍調査の結果を閲覧しにいったら、結果の面積が公簿面積よりも少し減っていて、厄介なことになった。土地は財産なので、増えたり価値が上がったりする分には何も言うことはないが、減ったり価値が下がるのに対しては、最後は応じるにしても抵抗すべき...
不動産のこと 意外と難しい、地番の探し方。
土地のことを調べようと思ったら、まずは登記を取ることから始める。登記は地番がわからないと取得できないけれど、これが地味に難しい。僕らが普段の生活で使う住所は「住居表示」といって地番とは別物なので、住所がわかればいいってものでもない。最初は試...
不動産のこと 農地転用と地上げ屋2。
前回、農地を地上げしようとする時に、5条での許可が難しいときは農家自身が4条許可で転用したあとに、5条で所有権移転をする地上げのテクニック？の話をした。しかし農地の地上げには、更に面倒でエグいやり方があった。4条→5条で農転する方法は、とに...
不動産のこと 農地転用と地上げ屋。
農地を農業以外（転用）の目的で買おうとするとき、農地法5条が適用されて、農業委員会の許可が必要になる。この手続きのことを僕らは「農転」とか「5条許可」とかって呼んでいる。農地法とか農振法 は、農地の乱開発を防ぐというのが根底にあるため、転用...
不動産のこと リノベーションの収支を考える。
リノベーションは儲かる。これで飯食ってる会社がある以上、それは間違いないはず。事業として販管費とか共通経費とか考え出すと難しくなるので、単純に一部屋をリノベーションするときの収支を考えてみる。まず再販価格、つまりリノベーションした後の価格に...