不動産のこと 意外と難しい、地番の探し方。
土地のことを調べようと思ったら、まずは登記を取ることから始める。登記は地番がわからないと取得できないけれど、これが地味に難しい。僕らが普段の生活で使う住所は「住居表示」といって地番とは別物なので、住所がわかればいいってものでもない。最初は試...
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不動産のこと 不動産のこと 農地転用と地上げ屋2。
前回、農地を地上げしようとする時に、5条での許可が難しいときは農家自身が4条許可で転用したあとに、5条で所有権移転をする地上げのテクニック？の話をした。しかし農地の地上げには、更に面倒でエグいやり方があった。4条→5条で農転する方法は、とに...
不動産のこと 農地転用と地上げ屋。
農地を農業以外（転用）の目的で買おうとするとき、農地法5条が適用されて、農業委員会の許可が必要になる。この手続きのことを僕らは「農転」とか「5条許可」とかって呼んでいる。農地法とか農振法 は、農地の乱開発を防ぐというのが根底にあるため、転用...
不動産のこと リノベーションの収支を考える。
リノベーションは儲かる。これで飯食ってる会社がある以上、それは間違いないはず。事業として販管費とか共通経費とか考え出すと難しくなるので、単純に一部屋をリノベーションするときの収支を考えてみる。まず再販価格、つまりリノベーションした後の価格に...
不動産のこと 中古マンションを買う時に気をつけていること。
新築に対する中古マンションのメリットとして、既に完成した物件なので現状をしっかりチェックできるということがある。僕のチェックはリフォームを前提としているので、クロスの汚れとかは気にして無くて、どんなリフォームが可能か、不可能かという点に重き...
不動産のこと 逆さまに考える、家の買いどき・借りどきについて。
家は買うべきか借りるべきかという議論を定期的に見かける。この問題に対する答えは個人の環境によって異なるので、なかなか明快に説明するのが難しい。今回はそうした説明をする材料のひとつとして、買いたくても・借りたくてもそれが叶わない時期があるとい...
不動産のこと 中古マンションを買う時の手続き。
何度か中古マンションの売買を経験したが、契約決済の手続きって結構手間がかかるので、整理してみる。今回は中古マンションを買う時、契約決済を同時に行う時の段取りについて。仲介とのやりとり重要事項説明、売買契約書、管理会社の報告書、修繕履歴、長期...
不動産のこと 専属より専任が欲しい仲介屋。
この前不動産仲介のセミナーを受けてきて面白いなあと思った話。その講師の仲介屋さんは、売主と専属専任より専任で媒介契約を結ぶという。素人目に考えると、専任なら売主自ら客付けすることもできるので自分が仲介できない可能性があるのに対し、専属なら売...
不動産のこと 中古マンションのフラット35適合証明プレチェック。
中古マンションを購入する時にフラット35で住宅ローンを組むためには適合証明書を指定の検査機関か建築士に発行してもらわなければいけない。しかし調査の結果、適合証明が発行できない物件であったとしても、調査を依頼した時点で検査機関には手数料を払わ...
不動産のこと 仲介手数料にまつわる業界用語。
不動産を売りたい人と買いたい人を、仲介屋が1社でマッチングさせることができると、その仲介屋は売主側と買主側の両方から仲介手数料をもらうことができる。これを「両手」と呼ぶ。一方で、例えば売主側の仲介屋が流した売り情報を使って別の仲介屋が買主を...
不動産のこと 分譲マンション用土地の価格査定。
分譲マンション向きの土地を見つけたら、とりあえず収支を概算するんだけど、その時の考え方をまとめてみる。土地価格と分譲価格の関係基本となる公式は（土地の一種単価＋建築単価）×1.4＝分譲単価。建築単価はだいたい坪70万くらいなので、例えば坪6...
日記、雑感 何のための情報、誰のための情報。
1日中テレビで地震の報道を見ていた。結局NHKにした。twitterは酷いもので、拡散希望のウソかホントかわからないつぶやきに溢れていた。いちおう公式と思われる現地向けのハッシュタグも、拡散希望と非公式RTばかりでとても使い物にならない。た...
日記、雑感 地震と建設業
■メタな考え建設業にとって、耐震補強事業はひとつの稼ぎ頭であった。地震に関して、建設業はどちらに転んでも美味しい。地震が来なければいつか来るぞと脅して耐震補強工事をし、地震が来て建物が壊れなければ、耐震のお陰だと更に補強工事をけしかけ、建物...
不動産のこと フラット35の適合申請とPMの主張
マンションを買ってくれるかもしれないお客さんがいるんだけど、転職したばかりなので、銀行で普通に住宅ローンを組むことが、どうやら難しい（住宅ローンを組む場合、だいたい過去3年分の源泉徴収票を求められる）。じゃあ転職したての人は住宅ローンを組め...
不動産のこと マンデベ用地担当者の業界用語
僕が今の部署にやってきたときは、住宅系の用地開発が好況な時期だったこともあり、この土地はマンション向きか？という視点で土地を見ることが多かった。そんな中で知った業界用語がいくつかある。一種一種というのは、「容積率100％あたり」ということだ...
日記、雑感 吸収する仕事、消耗する仕事
年の始めから新事業に関わることになり、いいスタートダッシュを踏めたかと思いきや、月末には消耗が激しくなってきた。仕事が増えるのは一向に構わないが、問題なのは仕事の質だ。イラストレーターが使えたり、Webサイトに関する知識が比較的豊富だったり...
不動産のこと 逆梁アウトフレーム工法のメリット・デメリット
ダイヤモンドの別冊を読んでいて、えらく逆梁アウトフレームがプッシュされていたが、別の本や先輩からの話ではデメリットも聞いていたので、この工法のメリット・デメリットを整理してみる。 逆梁アウトフレーム工法って何？まず言葉の解説。梁、スラブの用...
不動産のこと 仁義なき不動産広告の刺し合い
幸か不幸か、イラストレーターを使えるせいで、簡単な不動産広告を作っている。 不動産広告において自分が最も気をつけているのは、遵法性だ。どうせ素人が作るんだからデザインとか内容の訴求力が見劣りするのは仕方ない。けれど、遵法性だけは素人だからで...
不動産のこと 建設業ならではの社有不動産
我が社が保有する不動産は、なんでこんな土地を取得してしまったんだろうと思うようなものが非常に多い。古いファイルを紐解きながらその取得経緯を調べてみると、なるほど不動産を商品とする業界らしい理由で取得していた。そんな取得のエピソードをいくつか...
不動産のこと 鉱物法改正の動き
年末くらいに新聞で見た話だけど、鉱物法の改正に向けた動きがあるらしい。その狙いはEEZ水域にあるメタンハイドレートみたいな資源の掘削等にも規制をかけたいということらしいけど、鉱物権の取得や従来通りの鉱物採掘に対する法制度も厳しくなるようだ。...